книги
Показать полную версию?ДаНет
Дом

Как выбрать риэлтора

Зачем он нужен, как не ошибиться с выбором

1561
0
22 Июля 2015, 19:03

Зачастую можно обойтись и без риэлтора, и большинство людей так и поступает. Но, когда человек впервые сталкивается со сделками по недвижимости, вполне понятно его желание доверить процесс специалисту. Так как же распознать профессионала и не попасть в руки мошенникам?

Первые частные фирмы в России, предлагающие услуги в сфере недвижимости, стали появляться в начале 1990-х годов.

Риэлтор экономит ваши время и силы. Если вы хотите снять/купить недвижимость, то он ищет подходящие под ваши требования варианты, звонит хозяевам, уточняет детали, ездит по разным адресам. Если вы сдаете/продаете, то он размещает за вас объявления в газетах и на интернет-ресурсах, общается с потенциальными покупателями и посредниками (по таким объявлениям часто звонят агентства недвижимости). Риэлтор знает юридические тонкости, может проверить чистоту объекта и гарантировать честность сделки между покупателем и продавцом. Поэтому прежде, чем обращаться к риэлтору решите для себя, для чего он вам нужен.

Если вам нужно только удостоверить сделку и зарегистрировать права собственности, то с января этого года (после вступления в силу новых поправок законодательства) лучше обратиться к нотариусу. Скорость государственной регистрации прав на недвижимость в случае, если документы подает нотариус, составляет до трех рабочих дней. Нотариальная контора в данном случае по задумке авторов поправок выступает как подразделение, отвечающее за предварительную работу с клиентами, а регистратор только регистрирует переход права собственности в результате этой сделки на основании предоставленных ему нотариусом документов. Экономия времени достигается за счет того, что регистратору не нужно проводить экспертизу документов, так как это сделал уже нотариус.

В идеале в процессе работы риелтор должен определять все технические характеристики объекта, выявлять его достоинства и недостатки, организовывать рекламную кампанию объекта, грамотно оценивать стоимость объекта, организовывать регистрацию сделки и безопасные взаиморасчеты сторон, консультировать по возникающим вопросам. Самое главное — риелтор обязан проверить юридическую чистоту объекта. Если говорить о документах, необходимых для совершения сделки (паспорте, правоустанавливающих документах, справках из БТИ и др.), то в каждом из них может таиться подвох от простой опечатки до специально созданных подделок. У квартиры может быть один или несколько собственников жилья, в ней могут быть зарегистрированы (прописаны) как взрослые, так и несовершеннолетние, жильцы, проходящие срочную службу в армии, одинокие пенсионеры, инвалиды, квартира может быть завещана, заложена, находиться под арестом. Риелтор обязательно должен проверить, совершались ли ранее сделки с данной квартирой. Если за короткое время сменилось несколько собственников, то от такой квартиры лучше отказаться. Проверять информацию желательно с момента постройки дома, но обычно удается проследить перемещения пользователей и собственников максимум за 20 лет. То есть, обращаясь к риэлтору, вы должны получить целый комплекс услуг, что в итоге сэкономит вам время, силы и иногда деньги.

Выбираем риэлтора:

  • Наверняка кто-то из ваших знакомых уже сталкивался со сделками по недвижимости. Спросите их к кому они обращались, остались ли довольны. Или, наоборот, к кому не следует обращаться. Как нам удалось выяснить, риэлторы сейчас тоже предпочитают работать со знакомыми своих клиентов, что снижает риски для обеих сторон.
  • В объявлениях риэлторских агентств часто указывается номер лицензии. Обратите внимание на цифры — если они входят в первые несколько сотен, значит, фирма работает на рынке давно, имеет большой опыт и хорошую клиентскую базу, пользуется доверием. Если в рекламе указано, что компания существует лет 5-10, но номер новый, это значит, что ее уже лишали лицензии. Такое случается обычно по решению суда из-за нарушения закона при проведении сделки.
  • Не тратьте свое время, если при первом звонке вас сразу же приглашают в офис. Для настоящего риэлтора достаточно 10 минут аналитики, чтобы примерно сориентировать вас по стоимости. Разброс цены может варьироваться от срочности продажи. Если вы собираетесь покупать жилье, риэлтор должен сориентировать вас хотя бы по улицам домов, где могут быть подходящие варианты, а не ограничиться фразой, что их много. Уточните про дополнительные расходы, только так вы сможете выяснить реальную комиссию. Компании, которые работают прозрачно и законно, без проблем проинформируют вас о размере своих комиссионных по телефону. Обычно эта сумма составляет от 2 до 5% от сделки.
  • Перед подписанием договора сотрудничества внимательно прочитайте его! Если речь идёт об авансе, то его сумма должна быть минимальной и должны быть прописаны условия, по которым он возвращается! Подписывая договор убедитесь, что в случае ненадлежащего исполнения обязательств, вы сможете расторгнуть его без материальных потерь, в противном случае вы станете заложником договора.
  • Зайдите на сайт Брянской Гильдии Риэлторов, посмотрите перечень агентств недвижимости-членов Гильдии. Это некоммерческая организация профессиональных участников рынка недвижимости в городе Брянске существует с 1996 года. На сегодняшний день в её состав входит 40 агентств недвижимости города Брянска, более чем достаточно, чтобы выбрать кого-то.

В 1992 году была создана Российская гильдия риелторов. В регионах работают местные общественные организации, объединяющие представителей рынка недвижимости.

Одна из самых больших ошибок клиентов — мнение, что агент по недвижимости работает на них. Не забывайте про его выгоду от проведения сделки. Задавайте все интересующие вас вопросы, находясь на объекте, осматривайте его внимательно, если человек, с которым вы собираетесь заключать сделку не вызывает у вас доверия, положитесь на интуицию. Так же никогда не позволяйте агенту по недвижимости выбирать за вас адвоката или юриста. Вы должны сделать это сами, иначе рискуете нарваться на юриста, который имеет материальную заинтересованность в том, чтобы вам продали этот дом, потому что он находится в тесных денежных отношениях с продавцом-посредником.

Основные способы мошенничества на рынке недвижимости:

  • Скрытая комиссия. Избежать обмана позволит присутствие при торгах по квартире и при подписании авансового соглашения. Все суммы должны быть проговорены непосредственно с покупателем или собственником недвижимости. В противном случае весь торг по квартире может уйти в карман вашему риэлтору или поделен между риэлторами, участвующими в сделке.
  • Занижение реальной цены квартиры для собственника. Риэлтор, оценивая квартиру на продажу, занижает её стоимость для того, чтобы как минимум эту квартиру быстро продать либо для возможности скрыть комиссию и продать её дороже обозначенной собственнику стоимости, сославшись на комиссию риэлтора покупателя. Чтобы избежать обмана следует оценить квартиру у нескольких риэлторов и спросить из чего они исходят при оценке.
  • Продажа своих квартир. Иногда агентства сами скупают выгодные для перепродажи варианты, которые люди продают по причине острой надобности денежных средств с явно заниженными ценами. А потом риэлторы их продают. И, конечно, могут скрыть явные недостатки объекта недвижимости или неспешно продавать его по цене выше рыночной. В таком случае вы рискуете пропустить наиболее интересные для вас и выгодные варианты.
  • Принадлежность агента к фирме. Обязательно звоните в агентство и узнавайте работает ли у них такой риэлтор.

Итак, вот вы вроде бы выбрали надежного риэлтора и приступаете непосредственно к вариантам сделок. Как не попасть впросак? Не спешите! Когда вам делают какое-то предложение, касающееся жилья (будь то цена или вариант для приобретения), не говорите сразу ни «да», ни «нет». Скажите, что вам необходимо подумать, посоветоваться с родственниками. Если партнер настаивает и торопит — насторожитесь.

Всегда читайте договор перед его подписанием. Еще лучше: возьмите документ домой, изучите все пункты, по возможности посоветуйтесь со знакомым юристом. Когда вы что-то подписываете, у вас обязательно должна остаться копия документа. Если вам отказывают в выдаче второго экземпляра, стоит насторожиться. Не отдавайте никому свой паспорт. Если он нужен для оформления какого-либо документа или справки, займитесь этим лично. Либо присутствуйте при процессе. Не подписывайте генеральных доверенностей. Если вас вынудили подписать генеральную доверенность, сразу обратитесь в городской орган по регистрации сделок с недвижимостью с письменным заявлением не регистрировать сделки по данной квартире, так как вы отменяете доверенность.

Старайтесь вести переговоры и оформлять договоренности не в одиночку, а со свидетелями с вашей стороны. Если возникнет необходимость признать сделку недействительной, это придется делать через суд и показания свидетеля пригодятся.

Иногда люди при продажи квартиры думают: зачем заключать договор с риэлтором, если можно обратиться сразу к нескольким, и пусть они продают — кто быстрее, тот и выиграл. Но учтите тот факт, что риэлторы подают объявления о продажи, как правило, в одни и те же места. Зачастую с одним и тем же текстом. Представьте: люди находят предложение с вашим вариантом, далее еще одно, потом еще. То, что объектом занимается сразу несколько людей, может вызвать сомнения, люди не будут рассматривать данный вариант, чтобы избежать каких-либо неприятностей. Или подумают, что вы торопитесь и будут сбивать цену.

Иллюстрация: Денис Власов

 

Подраздел: Недвижимость
Темы: гильдия недвижимости недвижимость нотариус покупка недвижимости продажа недвижимости риэлтор сделки по недвижимости
Комментарии к статье
Администрация сайта имеет право:

изменять или удалять комментарии, нарушающие правила сайта.

Яндекс.Метрика